Daň z pronájmu podle CZ/SK pravidel 2025 a 2026. Daňová pásma, ostatní příjmy, skutečné výdaje, paušál a roční odpisy.
Český § 16 používá 15 % a 23 % z relevantního celkového základu daně. Pro rok 2025 je hranice 1 676 052 Kč, pro rok 2026 je 1 762 812 Kč.
Kalkulačka počítá rozdíl daně s tímto pronájmem a bez něj podle zadaného ostatního základu. Zbývající základní slevu zadávej jen pokud nebyla použitá jinde. Neznámý další příjem vede k orientačnímu výsledku, nikoli přesnému přiznání.
U nájmu podle § 9 lze zvolit prokazatelné výdaje, nebo 30 % příjmů, nejvýše 600 000 Kč ročně. Paušál už zahrnuje všechny výdaje, takže se k němu nepřičítají úroky, opravy ani odpisy.
Výhodnost závisí na doložených nákladech, nikoli jen na tom, zda máš hypotéku. Porovnej obě varianty a zohledni pravidla případné změny metody.
Při skutečných výdajích lze podle souvislosti s nájmem doložit správu, běžné opravy, pojištění, daň z nemovitých věcí, inzerci či právní služby. Vyúčtované zálohy na služby, které pouze převezmeš a vypořádáš, mají podle GFŘ D-59 jiný režim než vlastní nájemné.
U příspěvků SVJ rozlišuj provozní použití a technické zhodnocení, které se neodečítá automaticky najednou. Osobní spotřeba, vlastní práce a splátky jistiny nejsou běžnými výdaji z nájmu.
Ne, musíš prokázat použití peněz na pořízení, opravu či technické zhodnocení pronajímané nemovitosti. Důležitá je úvěrová smlouva, doklady o čerpání a potvrzení skutečně zaplacených úroků.
Ani neúčelový úvěr není automaticky vyloučen, pokud jeho použití spolehlivě doložíš; samotný název produktu nestačí. Soukromou část odděl a stejný úrok neuplatňuj zároveň jako odpočet na vlastní bydlení. Splátka jistiny úvěru není úrokovým výdajem.
Běžná bytová jednotka v 5. skupině má dobu odpisování 30 let a pozemek se neodpisuje. Rovnoměrné sazby jsou 1,4 % v prvním roce a 3,4 % v dalších letech; zrychlená metoda používá koeficienty.
České běžné odpisy jsou roční, nikoli obecně měsíční. Model používá plný běžný roční odpis při splnění podmínky evidence na konci roku. Při skutečném uplatnění ověř odpisovou skupinu, vlastnictví a podmínky § 26–32.
Pro běžný nájem podle § 9 neexistuje slovenské osvobození prvních 500 €. Limity pro povinnost podat přiznání nejsou osvobozením samotného příjmu.
Ani osvobození některých příležitostných příjmů podle § 10 se automaticky nepoužije na nájem bytu. Příjem i výdaje proto posuzuj ve správném paragrafu.
Povinnost závisí na celkových zdanitelných příjmech a dalších podmínkách § 38g. Obecná hranice 50 000 Kč není osvobozením nájmu a při daňové ztrátě může povinnost vzniknout i jinak.
Zaměstnanec splňující zvláštní podmínky má hranici jiných příjmů podle § 7–10 ve výši 20 000 Kč. Ověř konkrétní rok, další příjmy a zákonný způsob podání; nelze říct, že každý pronajímatel podává vždy.
Ano, skutečné výdaje podle § 9 mohou při splnění podmínek vytvořit daňovou ztrátu. Její započtení se řídí § 5 a § 34, nelze jí prostě snížit dílčí základ ze zaměstnání.
Kalkulačka eviduje ztrátu odděleně a nepřevádí ji na automatickou zápornou daň. Reálná využitelnost závisí na dalších základech a pravidlech uplatnění ztráty.
Osvobození prodeje je jiná otázka než zdanění průběžného nájmu. Časový test je obecně pět let u nabytí před rokem 2021 a deset let u nabytí od roku 2021, s dalšími podmínkami a výjimkami.
Vlastní bydliště, použití peněz na bytovou potřebu, dědictví a obchodní majetek mají zvláštní pravidla. Samotné odpisování při § 9 neznamená automaticky obchodní majetek jako u podnikání. Před prodejem ověř konkrétní případ, nikoli jen datum koupě.
Daňově uznatelný náklad není peníze zdarma: výdaj 10 000 Kč při 15% sazbě obvykle ušetří nejvýše 1 500 Kč daně. Vyšší úroky proto nejsou samy o sobě dobrá optimalizace.
U společného jmění se nájem zdaňuje u jednoho z manželů podle § 9 odst. 2, nikoli libovolným dělením napůl. Rozhoduj podle čisté ekonomiky a doložených podmínek, ne jen nejnižší modelové daně.