Spočítejte si čistý výnos, cash flow a IRR investičního bytu. DCF analýza, porovnání s S&P 500, export do Excelu. Zdarma.
Kalkulačka spočítá hrubý a čistý výnos z nájmu, měsíční cash flow, splátku hypotéky, růst hodnoty nemovitosti, čisté jmění (equity), ROE s pákou, IRR a DSCR. Základní režim pro rychlý výpočet, PRO režim pro detailní projekci, stress-test a export do Excelu.
Neexistuje univerzální minimum zaručující dobrou investici. Hrubý výnos je roční nájem dělený cenou; byt za 3 000 000 Kč s nájmem 12 000 Kč měsíčně má 4,8 % před náklady.
Rozhoduj až po započtení oprav, neobsazenosti, financování a rizika lokality.
Záleží na nákladech úvěru a výsledcích i v nepříznivém scénáři. U bytu za 3 000 000 Kč a vlastních zdrojů 600 000 Kč znamená růst ceny o 5 % přírůstek 150 000 Kč, tedy 25 % vlastních zdrojů před náklady.
Pokles působí stejně opačně a úroky či opravy výsledek zhoršují.
Od přijatého nájmu odečti provozní výdaje, celou splátku úvěru a relevantní daně. Při nájmu 20 000 Kč, výdajích 3 000 Kč a splátce 16 000 Kč zbývá 1 000 Kč před dalšími rezervami a daní.
Splacená jistina zvyšuje vlastní jmění, ale není hotovostí na účtu.
LTV je poměr dluhu k hodnotě zastavené nemovitosti. Úvěr 2 400 000 Kč při hodnotě 3 000 000 Kč znamená 80 % LTV; při poklesu hodnoty na 2 700 000 Kč vzroste přibližně na 88,9 %.
Vyšší LTV zmenšuje rezervu ve vlastním jmění a může zkomplikovat refinancování.
Výnos z nájmu porovnává nájem nebo provozní výsledek s cenou nemovitosti. ROE porovnává výsledek s vlastním jměním, proto ho výrazně ovlivňuje hypotéka.
IRR zohledňuje načasování vkladů, průběžných toků a konečného prodeje; růst hodnoty bez prodeje není okamžitě dostupný příjem.
Započítej správu, opravy, pojištění, daň z nemovitých věcí, neobsazenost a náklady koupě či prodeje. Český nájem podle § 9 umožňuje skutečné výdaje nebo paušál 30 % s limitem 600 000 Kč, nikoli jejich souběh.
Daňové výdaje nejsou totožné s peněžními výdaji, proto daň posuzuj v samostatné kalkulačce.
Porovnej čistý výnos z prodeje s tím, co může byt přinést při dalším držení. V ČR se časový test liší podle nabytí před rokem 2021 nebo od roku 2021 a existují další podmínky osvobození.
Započítej daň, prodejní náklady i riziko alternativní investice; splnění časového testu samo o sobě není důvodem k prodeji.