Aktuální průměrné sazby hypoték v ČR a SR, nabídky 6 největších českých bank (fixace 1–10 let, RPSN) a vývoj sazeb od roku 2004. Zdroje ČNB, NBS/ECB.
Průměr trhu s fixací 3 roky, tabulka nabídkových sazeb bank (Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, UniCredit, Raiffeisenbank, mBank) a graf vývoje průměrné sazby v ČR a SR. Jen zveřejněná data, žádné předpovědi. Data se obnovují jednou měsíčně. Odkud se bere sazba hypotéky: ČNB vyhlašuje jen krátkodobou téměř bezrizikovou sazbu (2T repo), která nezahrnuje výhled do budoucna, riziko ani marži. Hypotéku s fixací 3–10 let banka financuje na stejnou dobu, takže její cenu určují hlavně swapové sazby a výnosy státních dluhopisů. Sazba hypotéky = cena peněz na dobu fixace + riziko + kapitál a regulace + náklady banky + marže. Proto hypotéky reagují na změnu sazby ČNB se zpožděním.
5 % = 3,5 % + 0,3 % + 0,4 % + 0,5 % + 0,3 %
Ilustrační rozklad 5% sazby — nikoli aktuální nabídka ani běžné přirážky bank. Příspěvky jsou v procentních bodech; konkrétní banka je může členit jinak.
Banka financuje úvěry z vkladů a dalších zdrojů a zajišťuje úrokové riziko. Při fixaci zohledňuje cenu peněz na příslušné období, nejen dnešní sazbu ČNB. Swapová sazba je důležitý referenční bod, ale nikoli celá cena financování: přidávají se náklady likvidity a vlastního získávání zdrojů. V příkladu jí připisujeme 3,5 bodu, nejde o naměřený tržní údaj.
I při zastavené nemovitosti může klient přestat splácet a prodej zástavy nemusí pokrýt všechny náklady. Banka proto do ceny zahrnuje očekávané úvěrové ztráty. Jejich výše závisí například na podílu úvěru k hodnotě nemovitosti, příjmu klienta a ekonomických podmínkách. Ilustračních 0,3 bodu není univerzální riziková přirážka.
Banka musí držet vlastní kapitál ke krytí neočekávaných ztrát a splnit regulační požadavky. Tento kapitál má náklady: jeho poskytovatelé očekávají výnos. Nejde o poplatek odváděný centrální bance. V příkladu oddělujeme 0,4 bodu jako náklad kapitálu, aby se nezaměňoval se zbytkovým ziskem.
Posouzení žádosti, zaměstnanci, technologie, správa a vymáhání úvěru nebo odměna zprostředkovatele nejsou zdarma. Banka tyto výdaje pokrývá úrokem a někdy i samostatnými poplatky. Při porovnání nabídek proto sleduj RPSN a podmínky doplňkových produktů. Našich 0,5 bodu pouze názorně ukazuje místo těchto nákladů v ceně.
Zde marží myslíme zůstatek po uvedených nákladech a nákladu kapitálu, před zdaněním. Není to celý rozdíl mezi úrokem hypotéky a swapem: z něj se ještě pokrývají riziko a náklady. Zůstatek ovlivňuje konkurence, slevy a obchodní strategie banky. Ilustračních 0,3 bodu nedokazuje, že všechny banky vydělávají právě tolik.
Očekávaná inflace již ovlivňuje tržní sazby a cenu financování. Když trh očekává vyšší inflaci, investoři zpravidla požadují vyšší nominální úrok; záleží ale i na měnové politice a dalších faktorech. Inflaci proto nepřičítáme znovu jako samostatnou přirážku. Dnešní inflace se navíc nerovná očekávané inflaci během celé fixace.
Centrální banka ovlivňuje hlavně krátkodobé sazby, hypotéka má však úrok fixovaný na několik let. Banka při její ceně zohledňuje dlouhodobé tržní sazby, riziko, náklady a marži. Snížení sazeb ČNB proto neznamená automaticky okamžité zlevnění hypoték.
Je to pevný úrok sjednaný při výměně pohyblivých úrokových plateb za pevné na určitou dobu. Bankám pomáhá zajistit se proti změnám úroků a je jedním z podkladů při oceňování fixovaných hypoték. Není to sazba, kterou klient přímo dostane od banky.
EURIBOR je referenční sazba pro eura, PRIBOR pro české koruny, vždy na konkrétní krátkodobé období. U úvěru s pohyblivým úrokem mohou být přímo součástí výpočtu sazby. U fixované hypotéky nejde o jednoduchý vztah jedna ku jedné — důležité jsou i dlouhodobé sazby.
Máme pro něj veřejný historický zdroj, takže jej lze průběžně porovnávat s hypotékami. Pomáhá ukázat cenu dlouhodobých peněz, ale není totožný se swapovou sazbou: ovlivňuje jej i riziko státu a obchodovatelnost dluhopisu. Graf vysvětluje souvislosti, nikoli budoucí vývoj sazeb.
Průměr není závazná nabídka pro každého. Tvoje sazba závisí na fixaci, podílu úvěru k hodnotě nemovitosti, příjmu, účelu úvěru a podmínkách slev. Investiční hypotéka nebo vyšší podíl financování může být dražší.
U fixované sazby se splátka jen kvůli poklesu trhu nezmění. Nový úrok se zpravidla sjedná při konci fixace nebo při refinancování. Při porovnávání nabídek sleduj také RPSN, poplatky a případné náklady na předčasné splacení.
Většina úroku není čistý zisk banky: pokrývá cenu peněz, riziko, provoz a kapitál. Rozdíl mezi sazbou hypotéky a swapovou sazbou proto není čistá zisková marže. Tvrzení „banka vydělá jen pár desetin procentního bodu“ nelze bez konkrétních údajů zobecnit; 0,3 bodu v naší rovnici je pouze ilustrace. Marže se liší podle banky, klienta a období.